Bewertung von Erbbaugrundstücken nach JStG 2022

Jahressteuergesetz 2022

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde die steuerliche Bewertung für Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke neu geregelt. Insbesondere ist der Grundsatz der Ableitung der Werte aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke zum 31.12.2022 entfallen.

Bewertungsverfahren Erbbaurecht

Für die Wertermittlung eines Erbbaurechts gelten – wie bisher – zwei Verfahrensvarianten, wobei die erste Variante bei Vorliegen der erforderlichen Daten vorrangig anzuwenden ist. Bei der ersten Verfahrensvariante muss der Wert des unbelasteten Grundstücks ermittelt und mit einem von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten multipliziert werden. Die zweite (nachrangig anzuwendende) Verfahrensvariante ist das finanzmathematische Verfahren. Dieses ist nach den Verfahrensschritten mit der bisherigen Methode weitgehend identisch. Neu hinzugekommen ist als weitere Rechengröße ein von den Gutachterausschüssen ermittelter Erbbaurechtsfaktor. Steht kein solcher zur Verfügung, gilt der gesetzliche Faktor von 1,0.

Bewertungsverfahren Erbbaugrundstück

Das Bewertungsverfahren für ein Erbbaugrundstück wurde ebenfalls neu definiert. Es stehen wie beim Erbbaurecht zwei Verfahren zur Wahl, wobei die Wertermittlungsmethode auf Grundlage des Bodenwerts sowie – dies ist neu – unter Verwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaugrundstückskoeffizienten vorrangig vor dem finanzmathematischen Verfahren anzuwenden ist. Gibt es einen solchen Faktor nicht, ist wiederum das finanzmathematische Verfahren ersatzweise anzuwenden. Das neue finanzmathematische Verfahren entspricht im Wesentlichen dem bisherigen Verfahren. Als neue Rechengröße hinzugekommen ist der von den Gutachterausschüssen veröffentlichte Erbbaugrundstücksfaktor. Liegt ein solcher nicht vor, gilt der gesetzliche (neutrale) Faktor von 1,0.

Fazit

Mit den neuen Bewertungsverfahren und insbesondere mit dem Einbezug der wertbestimmenden Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten und -faktoren der Gutachterausschüsse verfolgt der Gesetzgeber eine marktgerechtere und punktgenauere Wertermittlung. Diese wird allerdings nur überall dort erreicht, wo die Gutachterausschüsse entsprechende Daten zur Verfügung stellen.

Stand: 29. Mai 2023